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陈某与苗某农村宅基地合作建房案件

发布时间:2022/8/17 15:42:36 点击次数:1692

一、案情简介

2013年左右,陈某(某村集体成员,有合法宅基地使用权证,也存在大部分房屋)与苗某签订《合作建房协议》,约定:陈某自愿将某处的具有合法使用权证的宅基地提供给苗某,由苗某负责承建房屋,由陈某负责协调村集体关系、邻里关系,陈某提供水、电等。房屋建成以后,由陈某与苗某各得一半房屋。签订合同后任何一方不得反悔,否则赔偿另一方一切损失,违约金一百万元。

2017年,上述房屋因城市改造需要被征收拆迁,由于陈某是宅基地的合法使用权人,征收部门与其签订了房屋征收补偿协议,由于陈某与苗某关于征收补偿款分配的问题产生矛盾,随后苗某将陈某诉至法庭。

该案件经过了一审判决、二审裁定发回重审,再次一审判决,最终二审判决驳回苗某的诉讼请求。

二、本案的争议焦点

《合作建房协议》是否合法有效;由苗某新增建的部分是否给陈某带来增加补偿受益。

三、法律分析

苗某没有其他证据证明加盖房屋的位置,仅仅依靠一张纸的合作建房协议来证明所建房屋属于合法建筑显然是证据不足。而且苗某属于专业的拆迁人员,对于合法建筑和违法建筑的区分应该比年近70的陈某更容易区分和辨别,在没有其他证据来印证合作加盖的位置,应承担举证不利的后果。原一审判决,在充分考虑苗某投资存在事实情况下,酌定给与认定了投资价值,也充分考虑了苗某的利益,其实苗某投资加盖的房屋非常简陋,不是居住使用的简易房,其投资也就8万元左右。

苗某与陈某不属于同一集体组织成员,不是拆迁利益补偿对象。根据《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地使用权是一种本集体成员的用益物权,而苗某并非东甸子村集体组织成员,也就是说苗某无论通过何种形式都无法取得宅基地使用权。另外根据片区改造拆迁补偿方案,不是本村集体成员的房屋,一律是违法建筑。故,苗某不是拆迁利益补偿对象,苗某诉请归还拆迁补偿款或同等价值的房屋诉请基础是不成立的。

苗某出资在陈某原有房屋基础上扩建的目的明显,获取拆迁补偿利益。通过原一审、二审以及重审的庭审可以证实,苗某在陈某的宅基地上加盖房屋的目的非常明确,就是为了获得拆迁安置补偿利益,故合作建房协议也存在《合同法》52条以合法形式掩盖非法目的情形,因此合作建房协议也是无效的。

四、法律适用

原《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法和国家有关规定”。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”该规定明确了宅基地是一种特殊用益物权,使用权人必须是本集体组织成员,宅基地只能用于建造房屋,主要用途是自用居住。

原《合同法》五十二条:“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。

五、案件点评

本案历经两年,徐州市中级人民法院依法作出终审判决。在该案中,在苗某没有其他证据证明加盖房屋的位置,仅仅依靠一张纸的合作建房协议来证明所建房屋属于合法建筑显然是证据不足,毕竟陈某由原先大部分房屋,而且陈某也提供了充足的证据证实原先大部分房屋的存在,苗某在没有其他证据来印证合作加盖的位置,应承担举证不利的后果。法院在充分考虑苗某投资存在事实情况下,由于苗某的投资行为,并未给陈某带来更多的拆迁补偿利益,换言之,陈某原先的房屋就可以获得同样的征收补偿,据此法院酌认定了苗某投资额度,由陈某返还苗某投资款项另加一部分利息。农村宅基地合作建房套取国家补偿的行为不可取,合作需谨慎。


内二楼及以下房屋面积乘0.7。该部分证据进一步确认上诉人加盖房屋与被上诉人获得417.6

附判决

苗洪新与陈兴敏、蒋振霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷

二审民事判决书

审理法院: 江苏省徐州市中级人民法院

案  号: 2020)苏03民终7792号

案  由: 民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

裁判日期: 2021年03月04日

江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

2020)苏03民终7792号

上诉人苗洪新与被上诉人陈兴敏、蒋振霞民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,上诉人苗洪新不服徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初7792号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人苗洪新的上诉请求:1.撤销一审判决,改判被上诉人给付上诉人拆迁补偿款480213元或发回重审;2.被上诉人承担全部诉讼费用。

事实和理由:一审判决认定事实错误。1.一审法院认为“原、被告对所加盖房屋的位置、合法面积以及非法面积部分不能确认”是错误的。本案是发回重审案件,原一审判决以同样理由下判,二审法院认为一审认定事实错误发回重审,本次一审法院仍以同样理由判决,显然还没有查明案情。根据被上诉人一审提交的说明,被上诉人自认“合同签订后,上诉人在被上诉人处建房424平方,其中在宅基地内(上诉人院内)二楼建房168.71平方米。院内一楼院子38.27平方米,被上诉人一楼原有房屋,过道130.522平方米,上诉人拆除被上诉人一楼原有35.532平方米房屋,出资将院内可建房部分新建,上诉人在宅基地内新建二楼及一楼部分都计算在合法面积范围内。”从被上诉人的自认可以得出,上诉人在被上诉人宅基地内,建房可计算为合法面积的房屋240.43平方米,计算为非法面积的房屋183.37平方米。对于双方都认可的所加盖房屋的位置,加盖房屋的合法面积以及非法面积部分,一审法院却认为无法确认,没有事实依据。2.上诉人加盖房屋与被上诉人获得417.63平方的合法面积补偿有因果关系。一审法院认为上诉人加盖房屋与被上诉人获得417.63平方的合法面积补偿没有因果关系,将上诉人所建房屋全部按违建处理是错误的。根据被上诉人一审提交的说明,被上诉人在上诉人新建房屋前原有房屋389.72平方米,其中一楼宅基地内有房屋,过道130.522平方米。依据《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》被上诉人原有房屋即使都算合法面积,也不能获得417.63平方米的合法面积补偿。况且一楼宅基地内有房屋,过道130.522平方米内,征收时有上诉人拆除重建部分35.532平方米。根据涉案房屋拆迁材料中涉案房屋丈量表记载:涉案房屋合法面积计算依据是宅基地3平方的合法面积补偿有因果关系。涉案合同无效的法律后果。合同法规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,上诉人、被上诉人对签订无效的合资建房协议均有过错,双方过错程度相当。上诉人投入的资金物化为翻建后的房屋,该房屋被征迁拆除后,已经无法返还房屋,其财产形态转化为征迁补偿收益折款。被上诉人因协议获得的收益为上诉人出资加建的部分,被上诉人应在此数额范围内返还上诉人。

被上诉人答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求,具体理由如下:

上诉人与被上诉人签订的合作建房合同,因违反法律行政法规强制性规定,属于无效协议。一审法院认定给予上诉人建筑材料回收费,以及按照同期银行贷款利率1.5倍,自2013年计算至判决确定履行之日的利息,已经给予了上诉人相应的照顾。在签订合同之前,被上诉人的房屋面积就已经达到417平方米,被上诉人没有因为上诉人加盖房屋,而获得更多的拆迁补偿。按照当时的拆迁政策,合法面积的认定是按照宅基地的1.4倍,即使加盖了再多也不能超过这个上限。本案中房屋加盖的具体情况,已经无法准确的判断出来。在加盖之前和加盖之后,双方都没有对房屋面积进行具体的丈量。

苗洪新的一审诉请:1.被告支付原告补偿款799680元或同等价值安置房产;2.诉讼费用、保全费由被告承担。

一审法院认定的事实:2013年左右,原告苗洪新(乙方)与被告陈兴敏、蒋振霞(甲方)签订《合作建房合同》,约定:一、甲方自愿将坐落在黄山办事处东店子村的自有宅基地一处提供给乙方,交给乙方承建,约共424平方米。为使此顺利进行,甲方必须全力支持,保证该宅基地无任何担保抵押金,无产权和债务纠纷,甲方负全部责任。二、甲方将宅基地交给乙方后由乙方在该宅基地出资建房,乙方有权在此宅基地任意改动,建房期间甲方必须全力支持乙方协调邻里关系,提供水电,直至完工。三、房屋建成后,按实际面积计算,如遇拆迁,甲方实际应得200平方米,乙方实际应得224平方米。甲乙双方应共同遵守,如无异议合同签定后不得反悔,如果双方任何一方违约,应赔偿对方的一切损失,违约金壹佰万元。

根据上述《合作建房合同》的约定,原告出资拆除被告宅基地内部分房屋,并在原有房屋的基础上进行了增建,共计424平方米。2017年底上述房屋因城市建设需要被征收拆迁。经评估,涉案被拆迁房屋的合法建筑面积为417.63平方米,拆迁补偿价格为2129913元,在庭审过程中原被告双方对此均无异议。

在本案庭审中,原告主张新建部分补偿款为858335.1元,根据《合作建房合同》,原告应得该合法部分面积赔偿款为454917.6元,不合法违建部分赔偿款为25295.46元,原告应得补偿款合计为480213.06元。

2017年11月18日徐州市区房屋征收附属物评估结论中对违章建筑材料回收费的认定结果为:453.25㎡*260元/㎡=117845元。

徐州市东店子片区改造项目房屋面积认定单认定被告陈兴敏土地面积298.31㎡,公示面积866.57㎡,合法建筑面积417.63㎡,搬迁奖励面积125.29㎡。

在本案审理过程中,原、被告双方对所加盖的房屋的位置、加盖房屋中具体的合法面积以及非法面积部分不能确认,且均未能提供充分证据予以证实。

另查明,《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》第十七条第一款规定:房屋实际面积小于宅基地证或者居民建房用地许可面积一点四倍的,按实际面积认定;第二款规定:房屋实际面积大于宅基地证或者居民建房用地许可证面积一点四倍的,按宅基地证或者居民建房用地许可证面积一点四倍认定;第三款规定:房屋实际面积超出宅基地证或者居民建房用地许可证面积一点四倍的部分,不予认定。

一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。上述规定并非对宅基地使用权转让的禁止,而是对农民宅基地分配权申请人资格上的限制。宅基地使用权是一种特殊的用益物权,使用权人必须是本集体组织成员,宅基地只能用于建造住宅,主要用途是自用,限于居住功能。本案中,原告苗洪新即便与被告陈兴敏、蒋振霞系同一集体组织成员,但原告并未举证证明其在该集体组织内没有其他宅基地,且通过双方签订的《合作建房合同》的内容,双方合作建房并非是为了居住使用,仅是为在房屋被征收拆迁时获取相关利益,故《合作建房合同》违反了上述法律规定,且存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的应认定合同无效的情形,应认定为无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,原告与被告之间签订的《合作建房合同》因违法了法律的强制性规定而无效,且所建房屋已被征收拆除,故无法将相应财产返还原告。

同时根据徐州市东店子片区改造项目房屋面积认定单中的公示面积为866.57平方米、《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》第十七条的规定,可以认定即使原被告双方之间并没有签订《合作建房合同》,没有加盖本案所涉房屋424平方米,被告房屋的原有面积依据《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》的相关规定,被告依然能够获取到417.63平方米的合法面积。所以,该房屋合法面积417.63平方米的取得与本案所涉合作建房424平方米并不存在因果关系,故法院认定合作建房部分的424平方米均为不合法面积,应当按照徐州市区房屋征收附属物评估结论中的违章建筑材料回收费260元/平方米进行认定。

《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。在本案中,被告因为原告出资在其宅基地上加盖424平方米的房屋,因此所获得利益为424㎡*260元/㎡=110240元。因合同无效,故被告所获该笔款项并没有法律根据,依法应当返还给原告,并支付按照中国人民银行同期、同类贷款利率的1.5倍自2013年1月1日计算至判决确定的履行之日止的利息。

综上,依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,遂判决:陈兴敏、蒋振霞给付苗洪新110240元,并支付按照中国人民银行同期、同类贷款利率的1.5倍自2013年1月1日计算至判决确定的履行之日止的利息。案件受理费11797元,保全费4519元,共计16316元,由苗洪新负担9000元,陈兴敏、蒋振霞负担7316元。

二审期间双方当事人均无新证据提供,一审查明事实二审予以确认。

关于上诉人苗洪新加盖的房屋424平方米,在拆迁时是按照合法面积补偿还是按照违法面积补偿的问题。本院认为,根据《徐州市东店子片区改造项目房屋面积认定单》、《房屋及土地现状调查表》、《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》,以及上诉人、被上诉人的庭审陈述,可以认定拆迁单位对被拆迁人陈兴敏宅基地上房屋合法面积的认定,是按照陈兴敏的宅基地面积,并结合被拆迁房屋面积是否达到宅基面积的1.4倍进行认定。如果被拆迁房屋面积超过宅基面积的1.4倍,按照宅基地面积的1.4倍认定合法面积。本案中,陈兴敏被拆迁房屋的公示面积为866.57平方米,上诉人加盖的房屋面积424平方米,也就是说,即使上诉人没有加盖的房屋,被上诉人原有的房屋已经超过了417.63平方米,被上诉人依然能够享受417.63平方米房屋的合法面积。故本院无法认定上诉人加盖的房屋是按照合法面积进行了拆迁补偿。

综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,上诉人苗洪新的上诉请求没有事实和法律依据,本院不予支持,本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8503元,由上诉人苗洪新负担。

本判决为终审判决。

长  祝 杰

员  崔金城

员  苏 团

二〇二一年三月四日

法官助理  曹 勇

员  金宇婷